ITW de Jean-Marc Jestin, président du directoire de Klépierre
Vous présidez le groupe Klépierre, leader européen des centres commerciaux. La France et ses territoires restent-ils une opportunité pour Klépierre ?
Absolument. Nous avons une cinquantaine de centres commerciaux en France, dans quasiment toutes les régions (Créteil Soleil et Val d’Europe en Île-de-France, Grand Place à Grenoble, Odysseum à Montpellier ou encore Blagnac à Toulouse). Des actifs de centre-ville et des actifs périrurbains. De taille, de nature et de configurations différentes. Tous très intégrés dans leurs territoires et au sein des communautés qu’ils accueillent. Chacun avec des spécificités locales. La France, dont le maillage territorial en centres commerciaux est aujourd’hui à maturité, présente bien sûr encore des opportunités. Nous sommes une foncière, et par nature nous cédons et acquérons des actifs. Par ailleurs, nous investissons dans nos centres commerciaux pour les rénover et les étendre, comme nous le faisons en ce moment pour Créteil Soleil ou pour Grand-Place à Grenoble.
Vous avez été frappés de plein fouet par les restrictions liées à la pandémie de coronavirus en Europe, les confinements successifs et la fermeture de nombreux centres commerciaux. Une situation qui a entraîné une baisse des revenus locatifs, mais également la baisse des ventes. Comment votre groupe s’est-il adapté à cette longue mise « en quarantaine » ?
Nous sommes présents dans une dizaine de pays en Europe continentale. Tous ont été concernés par le confinement à l’exception de la Suède, alors même que nos centres sont restés ouverts en continu afin de permettre l’accès aux commerces de première nécessité. Ce qui a été dévastateur pour la plupart de nos commerçants et pour de nombreuses enseignes, dont les chiffres d’affaires n’ont pas toujours permis d’honorer leurs charges fixes. Avec un impact majeur sur nos revenus locatifs en effet puisque nous avons perdu 250 M€ en 2020. Néanmoins, nous nous sommes adaptés comme une majorité d’entreprises, en reportant nos projets de développement, en réduisant nos coûts d’exploitation, en faisant preuve de rigueur financière. Et surtout en montrant notre savoir-faire pour garantir la sécurité de nos visiteurs : que ce soit en termes de qualité de l’air (avec la capacité de la mesurer grâce à des sondes CO2 et à l’améliorer, grâce à un apport d’air extérieur jusqu’à 5 fois par heure) que d’équipements pour en maintenir la qualité (sondes CO2 dans l’ensemble de notre portefeuille) ou qu’enfin de respect des jauges et des gestes barrières durant tout le parcours client.
Les foncières de commerces ont été beaucoup critiquées lors du premier confinement sur leur relations avec les commerçants. Les rapports ont parfois été conflictuels, ce qui a nécessité une médiation par le gouvernement pour aboutir finalement à la rédaction d’une charte. Comment avez-vous géré chez Klépierre la relation avec vos partenaires commerçants ? Quelles mesures avez-vous prises ?
Je crois que nous l’avons géré au mieux, et les foncières en général ont montré l’exemple par rapport aux autres propriétaires. Le début de la crise au printemps de l’an dernier a en effet été complexe, parce qu’il y a d’abord eu une phase de sidération, puis celle d’une vive émotion qui traduisait des antagonismes forts au sujets des loyers notamment. Mais nous avons vite trouvé les modalités d’un dialogue qui a abouti à des solutions pour la quasi-totalité de nos enseignes et de nos baux. La parole d’une foncière était inaudible au printemps 2020. Pour autant à défaut d’entrer publiquement en polémique nous avons agi : en mensualisant les loyers (vs trimestre), en reportant ceux d’avril et mai à l’automne pour l’ensemble de nos commerçants. En annulant tout simplement les loyers des TPE pour la période du 1er confinement, et en discutant au cas par cas l’ensemble des baux, concédant des baisses de loyers contre allongement de la durée des baux. Nous avons abandonné 125 M€ de loyers en 2020. Je considère que nous avons pris nos responsabilités. Bien sûr que les relations ont parfois été tendues avec nos locataires, mais au final nous avons les mêmes enjeux, les mêmes intérêts : preuve en est que c’est ensemble, foncières et fédérations de commerçants que nous avançons auprès des pouvoirs publics depuis les restrictions de l’automne. Nous sommes de véritables partenaires malgré les apparences que quelques-uns ont exploitées dans le passé.
Au-delà des conséquences immédiates, la pandémie a-t-elle remis en cause vos choix stratégiques en matière d’investissements et d’attractivité ?
La pandémie a plutôt confirmé nos choix stratégiques et révélé leur pertinence. La rigueur financière, l’excellence opérationnelle, l’amélioration continue de nos actifs et la recherche du meilleur mix d’enseignes intégrant de nouveaux concepts, formats, services. Le rythme des investissements a été temporairement ralenti compte tenu de la faible visibilité que nous avions sur la durée et l’impact de la crise. Mais nous nous tenons prêts à accélérer dès que cela sera possible. Nous avons été un consolidateur du marché ces deux dernières décennies, c’est dans l’ADN de Klépierre ; si des opportunités se présentent, nous les saisirons.
Cette crise se révèle comme un accélérateur de tendances. Les nouveaux usages et comportements d’achats des consommateurs vont-ils vous conduire à repenser l’aménagement de vos centres commerciaux ?
C’est une accélération de tendances déjà existantes que nous avons constatées. C’est l’essence du commerce que de s’adapter aux évolutions des modes de vie, aux nouvelles générations dont les aspirations obligent à se réinventer. Bien sûr, le e-commerce est là , il nous a d’ailleurs été fort utile depuis un an. Pour autant, cela ne signifie pas la fin du commerce physique qui apporte plus que de la commodité. On le voit bien au terme de cette année inédite : nous sommes des animaux sociaux, nous avons besoin de contacts, d’expérience, de rencontres, de lien social. C’est notre vision du commerce que nous traduisons dans notre signature : Shop. Meet. Connect.®… Donc bien sûr, nous allons continuer à adapter nos lieux, en repenser l’usage et l’aménagement. Surtout parce que c’est notre savoir-faire.
On parle aujourd’hui de « mixité », « de tiers-lieux », avec l’idée par exemple de faire entrer la culture dans les centres commerciaux pour les rendre plus attractifs. La philosophe Gabrielle Halpern, qui travaille sur le sujet de l’hybridation, affirme que « c’est seulement si les lieux, les équipements, les commerces, s’hybrident en proposant des usages différents, qu’il pourra y avoir une véritable mixité sociale, une vraie solidarité intergénérationnelle… ». Qu’en pensez-vous ?
Ils sont déjà des lieux de convergence et de mixité. Et leur avenir sera certainement cette hybridation d’usages, de générations et d’offres. Nos centres sont déjà très diversifiés dans les événements qu’ils organisent au-delà de l’offre commerciale qu’ils proposent. La centaine de centres leaders dont nous disposons le prouve : expositions itinérantes, performances d’artistes ou d’associations sportives, conférences TedX, défilés de mode, musée archéologique, compétitions de jeux en ligne ou parades locales, festivals de musique, école de danse, etc. Et demain, ce seront peut-être des résidences étudiantes ou senior, des espaces de coworking, des cliniques de jour qui compléteront les usages du centre commercial, en redéfinissant sa fonction sociale.
Un sondage récent a montré que les enjeux environnementaux étaient désormais intégrés par les consommateurs. Quelles initiatives le groupe Klépierre a-t-il récemment initiées dans le domaine environnemental, tant dans le développement durable que dans l’impact énergétique de ses activités ?
Chez Klépierre, la RSE est intégrée aux opérations. C’est-à -dire que c’est un des indicateurs de performance du Groupe. En 2018 nous lancions une nouvelle démarche nommée Act for Good® qui comptait 13 engagements concrets à 2022 et des ambitions pour 2030, en particulier la neutralité carbone de nos centres commerciaux. Une politique qui a fait l’objet de résultats probants récompensés par des organismes internationaux de premier plan (BREEAM, GRESB, SBTi, CDP). Sur le plan environnemental nous avons réduit la consommation d’énergie de 43 % depuis 2013, utilisons de l’énergie renouvelable à 93 % dans nos parties communes, et valorisons nos déchets à 96 %. Là encore nous faisons preuve de responsabilité.
La lutte contre l’artificialisation des sols a été l’un des objectifs de la loi « climat et résilience », notamment en interdisant les surfaces commerciales de plus de 10 000 m². Des amendements souhaitant que cette mesure s’applique aussi à l’implantation de plateformes de commerces en ligne ont été rejetés par le gouvernement. Cette mesure va-t-elle avoir une incidence forte sur l’immobilier commercial ?
Les textes du projet de loi sont actuellement en discussion et rien n’est encore défini à ce jour, à commencer par la notion même d’« artificialisation ». Chez Klépierre, nous n’avons pas de création de nouveau centre commercial dans le pipeline et nos projets, qu’il s’agisse de rénovations, d’extensions ou de restructurations, se font essentiellement sur du bâti ou du parking. Néanmoins, l’interdiction de toute extension de commerce (indispensable pour rénover un site et ainsi le pérenniser) aurait un impact critique sur le patrimoine commercial français et renforcerait les inégalités sociales entre centre-ville et périphérie.
Une telle loi implique une nécessaire concertation entre tous les acteurs. On stigmatise souvent le commerce de périphérie alors qu’il joue un rôle économique et social dans la vie d’une majorité de Français qui y trouvent, au-delà du shopping, un lieu de divertissement et de retrouvailles.
Au-delà des contraintes sanitaires, des nouveaux usages, des réglementations plus draconiennes, d’un rapport différent à l’acte de consommer, restez-vous optimiste sur votre modèle économique dans le « monde d’après » ?
Les réouvertures des centres commerciaux en juin et à l’automne, en France et partout en Europe ont été marquées par un retour massif des visiteurs dans leur centre commercial. Des taux de fréquentation qui, outre les strictes mesures sanitaires, avoisinaient les 90 % des performances pré-Covid. C’est un indicateur fort de la pérennité du modèle, de la force à la fois du commerce physique et du produit « centre commercial ». À condition de le faire évoluer, de le transformer, de l’adapter. Avec la meilleure offre commerciale du moment. Dans une démarche partenariale avec nos enseignes. Avec une hospitalité digne de l’hôtellerie et un grand soin apporté au design et au parcours client qu’il soit physique ou digital.